הוצאה לפועל של פרוייקט תמ"א 38 – מי הגוף המנהל ?

ניהול פרוייקט תמ"א 38 אינו דבר של מה בכך, היות נדרש עבורו תמהיל ידע שחסר למרבית האנשים שאינם עוסקים בתחום – ידע בנושאי בניה והנדסה, בנושאים חוקיים ומימוניים, הבנה בשוק הנדל"ן ובקונסטרוקציה, והיד עוד נטויה. כיצד אם כן ניתן להוציא פרויקט תמא 38 אל הפועל, ומיהם הגופים שיכולים לסייע בתהליך? מהן האפשרויות העומדות בפני דיירי הבנין ו-ועד הבית המייצג אותם נאמנה?

אנחנו לבד ! מימוש תמ"א 38 באופן עצמאי על ידי דיירי הבנין

האפשרות הראשונה בה נדון, הינה מימוש פרוייקט תמ"א 38 כולו בניהול של ועד הבנין או על ידי דייר אחר שנבחר למטרה זו. בשיטה זו, משקיעים דיירי הבנין את הכסף למימון הפרוייקט, בחישוב שיחזור אליהם בתוספת רווח כתוצאה ממימוש מהתמריצים המוענקים להם במסגרת מימוש תמ"א 38 – הגדלת שטח הדירות, שיפוצי פנים וחוץ לבנין, תוספת מעלית, וכמובן – מכירת תוספת הדירות החדשות שנבנו במסגרת הפרוייקט.

החסרון המרכזי בשיטה זו הינו הסיכון הרב שדיירי הבנין לוקחים על עצמם, הנובע מהיעדר הגוף המקצועי שיפקח על מימוש תמ"א 38, ולנוכח היותם חסרי הידע המקצועי הנדרש לפיקוח על הבניה בצורה נאותה ומלאה, מה שעלול להוביל בסופו של דבר לסכסוכים קשים בין השכנים במקרה הטוב, וביצוע הפרוייקט באופן חלקי ומסוכן – במקרה הרע.

מימוש תמ"א 38 על ידי קבלן מומחה לנושא

בשיטה זו, בוחרים דיירי הבנין קבלן מטעמם שיבצע את הפרוייקט, ובתמורה מוענקות לו הזכויות על תוספות הבניה שימומשו בתוקף ביצוע תמא 38 לבנין. בשיטה זו, תפקיד ועד הבית לבצע את חקר השוק בין הקבלנים השונים, לקבל הצעות, להציגן לדיירים ולהגדיר את החוזה בסופו של דבר מול הקבלן הנבחר. בשיטה זו מוגבלת אחריותו של ועד הבית לכל נושא ההתקשרות מול הקבלן ולפיקוח עצמאי עליו במהלך ביצוע תמ"א 38 בבנין, תוך בדיקה כי האינטרסים של דיירי הבנין אכן נשמרים, כי ההסכמות שהתקבלו אכן מוצאות אל הפועל (שעות העבודה היומיות והשבועיות, משך ביצוע הפרוייקט וכדומה).

ומה לגבי אפשרות למימוש תמ"א 38 על ידי חברה פרטית ?

בשיטה זו, ממומשת תוכנית תמ"א 38 בבנין באמצעות עסקת "בארטר" בין דיירי הבניין ובין חברה פרטית הלוקחת על עצמה את מימוש הפרוייקט בתמורה לקבלת הזכויות על תוספות הבניה. חברת הבניה מבצעת בדיקה הנדסית לבנין ובדיקת כדאיות כלכלית לפרוייקט, לאחריו מעדכנת את דיירי הבנין האם ידרשו לשלם סכום כלשהו (במידה וביצוע תמא 38 אפשרי הנדסית אולם אינו בעל רווח כלכלי), או יקבלו את השדרוג בחינם (במידה והינו רווחי כלכלית לחברה הפרטית). בצורת ניהול זו של תמ"א 38 זוכים דיירי הבנין ו-ועד הבית לשקט נפשי, ונהנים מעליית שווי הנכס שלהם, מתוספת הגודל לדירותיהם, ומשיפוצי הפנים והחוץ שהבנין שלהם זכה להם, אולם אינם נהנים מכל רווח שיכול להיות מופק ממכירת הדירות שהתווספו לבנין.